物件売却の利益で築浅物件を買い替え,収益拡大する

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収益物件で利益には,家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)があります。

 

 

今回は物件の所有と売却・購入についてお話しします。

簡単に入居付けができる(退去があってもすぐに入居が決まる)物件は持ち続けてもいいだろうが,入居付けが難しい(立地などの条件で入居が決まりにくい)物件であれば,売却を視野に入れておくとよいでしょう。

 

1,物件売却時のポイント

2,物件を売却し収益拡大

3,まとめ

 

 

1,物件売却時のポイント

満室のタイミングで売却することで,高値で売却しやすい。

 例えば,家賃50,000円で5室の物件があるとする。

 ①5室(満室))で250,000円/月の収入

 ②4室(1室空き)で200,000円/月の収入

3000万円で売却を考えたときに①は表面利回り10%,②は8,3%となる。あくまでも表面利回りの話しになってくるが,10%を超える,超えないで考えたときに買い手としたら印象はかなり違ってきます。

とくに,入居付けの難しい物件については,満室になったからしばらく所有しておこうなどと考えずに高値で売却したほうが売却益が出やすく賢い選択だと思います。

2,物件を売却し収益拡大

売却益を頭金にして築浅のアパートを購入することで収益の拡大につながります。

※以下,諸費用など考えずにおおまかなイメージとして紹介します。

例)2,000万円の所有物件を満室にして3,000万円で売却=利益は1,000万円。

 2,000万円を返済する。 → 1,000万円を頭金にして3,000万円の物件を購入する。 ※ローン残高は2,000万円で,売却前と変わらないが,所有物件が3,000万円となる。

表面利回り10%で運用していると想定。

 2,000万円の物件 → 200万円/年 の利益

 3,000万円の物件 → 300万円/年 の利益

となります。

 

2,000万円と3,000万円の物件では年間の利益が100万円の差ですが,物件規模が大きくなったり,利回りが違ってくれば金額の差は拡大してきます。

 

3,まとめ

物件は持ち続けることだけが利益を生み出すわけではありません。売却し,売却益を生かして新しい物件(築浅)に資産を組み替えることで効率よく資産拡大を図ることができます。

一つでも物件を持っている方は検討してみてはいかがでしょう。

 

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