地方物件はキャッシュフローを重視すべき。

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地方在住の不動産投資家です。不動産投資は近年加熱気味で,ローンも通りにくくなっている印象を受けます。

さて,不動産投資について投資家により意見は様々でどの意見が正しいとかははっきりと分かりにくいですよね。

 

 

正直なところ,この意見が正解だというのはないと思うんですよね。失敗しにくい考え方というのはあるので参考にしてください。

 

 

不動産投資

地方物件の購入を考えている方,都会の物件と考え方と異なる点があるので最大限注意が必要です。

 

よくネット上では,不動産投資は利回りだ!という人がいますが,地方物件で利回りだけしか見ずに物件を購入すると自爆しますよ。

 

さらに,利回り重視の方は,「実力のない物件(木造,築古,収益の出にくい物件など)のキャッシュフローは問題の先送りで,家賃収入は利益の先食いだからね~」とか言いますが,半分正解,半分間違いというような感じでしょうか。

 

地方物件は利回りよりもキャッシュフロー重視である理由をお話しします。

 

1,キャッシュフローは利益の先食いでもいいじゃない

2,長期ローン>短期ローン なので長期ローンでキャッシュフローを出すことが先決

3,利回りなんて,〇〇ですぐに崩れるし,あてにならない。

4,まとめ

 

 

オーナーズライフ

1,キャッシュフローは利益の先食いでもいいじゃない

キャッシュフローで利益の先食いって,キャッシュフローを使い込む前提で話してますよね?不動産投資の利益は使い込むんじゃなくて使わずにすべて置いておくことが基本ですよ。

少々実力のない物件だとしても,キャッシュフローさえ出ていれば,突発的な修繕にも耐えられるし,空き室が出れば広告を打つこともできます。

反対に,実力のある物件でもキャッシュフローが出ていない物件(家賃≒ローンの支払い)であれば,突発的な修繕や空室に耐えられません。

キャッシュフローの出ない物件で退去や修繕費用が必要になった場合に,すぐさま新たなローンを組むことができる保証などありません。

 

 

2,長期ローン>短期ローン なので長期ローンでキャッシュフローを出すことが先決

長期ローンはキャッシュフローに直結します。10年でローンを組むのと20年でローンを組むのでは返済金額が倍くらい変わってくるので当然です。

木造,築古の物件に対して長期ローンを組むのは問題外ですが,そもそもそのような物件には金融機関が長期ローンを組ませてくれません。

キャッシュフローを蓄積し,突発的な支出に対応できる基盤づくりをしつつ,新しい物件を購入する体力をつけておくほうが大切です。

 

 

オーナーズライフ

3,利回りなんて,〇〇ですぐに崩れるし,あてにならない。

〇〇は修繕です。

地方物件の場合,利回り15%,20%の物件は探せばすぐに見つかるレベルなんですが,木造・築古であることが多いです。

例えば築40年,木造,3,000万円,利回り20%(年間600万円の収益)の物件とします。

600万円÷3,000万円×100=20%

当該物件で,購入直後に500万円の修繕が入ったとします。その場合,実質3500万円で購入した物件であると考えることができます。上記のように年間600万円の収益を得ることを考えた場合の年間の利回りは

600万円÷3500万円×100=17% となります。

3,000万円クラスの物件で外壁塗装や空き室のリフォームをすれば500万円のリフォームなんてすぐに到達するレベルです。

 

・築浅物件でも修繕が必要となる場合もある。

・築古物件の場合修繕のリスクが高い。

・世帯数の大きい物件は修繕費用が高くなるのは当然。

・利回りのことしか考えていないと,「高利回り!」という文言に騙されやすい。

・空き室があってもその時点で十分なキャッシュフローがあり,立地がそこそこ良ければ勝負は可能である。

 

金融スクエアbang!不動産投資

4,まとめ

 

不動産投資はビジネスです。売却益を狙うことは別として,物件価値がどんなに高いところで,キャッシュフローが出ていなければ安定的な収益は望めません。

物件価値が高い,キャッシュフローなし,手持ち資金なしの場合,万が一の支出に耐えられませんし,次の収益物件を購入することはできません。

物件価値が低めであっても,潤沢なキャッシュフローがあれば,突発的な支出に耐えられるし,キャッシュを蓄積しておけば次の物件も購入できます。

 

デフォルト(ローンの返済ができない状態)しないためにも,キャッシュフローは本当に大切ですよ。

 

 

 

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