業者の甘い言葉に騙されないで

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地方在住の不動産投資家です。

 

最初に,みなさんが不動産投資をする理由って何ですか?と聞かれると,「お金を稼ぎたいから」,と答えますよね? アパートなどの不動産を持つこと自体にステータスを感じる方もいると思いますが,今回はそのことは考えないようにします。

不動産投資を始めるにあたって,インターネットで情報を得たり,不動産会社を回って情報を得ることになると思いますが,何も知識を持たず準備しないままでいると騙され最悪,収益が悪く採算も採れないような物件を買わされることになってしまう可能性があります。

 

とりあえず物件が売れたら良い,という考えを持った業者が良く使うフレーズを紹介します。

1,年金代わりになります

2,土地として売れるからお得です

3,他にはない情報ですよ(川上情報)

4,節税になります

5,まとめ

1,年金代わりになります

結論投資を始めたばかりは将来のこと以上に,現在の収益を確保することを考えましょう。

 

最初の物件を一生涯持ち続けるというのは資産拡大をはかるうえで非効率だ。古くなった物件は売却し,新しい物件に買い替えて物件の若返りをさせていくほうが,今後の入居や修繕費用のことを考えると効率的だと思います。

なぜなら,築古物件は修繕をしなければ老朽化もしてくるし,立地条件がわるければ,入居付けの際,家賃が低下することもあり得るからだ。

不動産投資も経営と同じです。

収入=支出(ローンやその他支払い)で数年後に利益があれば良いという考え方はよくないです。退去や,突発的な支出(修繕など)があったときに,キャッシュを持ち出しが生じるからです。 収入<支出となれば,自己資金(給料から)の持ち出しとなり,長期に持ち出しの状況が続くと精神的衛生上あまりよくありません。

年金代わりというフレーズはある意味正しいことかもしれません。しかし,不動産投資初心者が考えるべきことではなく,しっかりと不動産で稼げるようになってから考えても遅くはありません。

 

2,土地として売れるからお得ですよ

結論:土地として売るには期間がかかるし利益の確定まで数十年も待てない。購入後,すぐに収益を上げれるような物件では買ってはいけません。

物件を持つということは入居・退去が繰り返されリフォーム費用もかかります。最終,建物を取り壊し,更地にするにも解体費用がかかります。そんな何十年先のことを考えて物件を持ち続けるというのはリスクが高いと思います。

しっかりと,キャッシュフロー(収入ー支出)が潤沢に出る物件を買い,キャッシュフローを貯め続け,次の物件を買うことが大切です。

 

 

3,他にはない情報ですよ(川上情報)

結論:一見さんに高利回りで最高の優良物件を回してくれるような業者はいません。慎重に判断しましょう。

一見さんにそんなおいしい情報を回すかという話しです。投資経験もない,ローンが通るかわからないような初心者に労力をさいて,面倒見てくれるような業者はそうそういません。

※川上(かわかみ)情報・・下流に流れついて一般に知られる前の情報。

 

4,節税になります

結論:節税ありきで不動産投資をするのは完全は間違っている。(お金持ちの家系は除く。) 。前提は,収益をしっかりと上げる→税金が多くなるので物件を買い増す・費用を計上する=節税 ですよ。

極論になりますが,節税=赤字ということです。赤字になるために不動産投資をやるのではないですよね?

物件数が増えてくると節税のために,経費を計上したり,物件を買い増す必要が出てくるが,最初の一棟目で考えることではない。

 

5,まとめ

不動産は高い買い物であるから,業者の言うことをすべて信じることは大変危険です。『年金変わり,土地値,川上(かわかみ)情報,節税,など』といったキーワードを早々に出してくる業者の言うことは信頼しないほうが良いです。

上記の内容に気を付けごみ物件を買って損をしないように気を付けてほしいです。売却しようにもできないレベルの物件を買ったら取り返しがつきません。購入してしまったらローンの支払いで苦しみ,何とか物件を売却できたとしても購入時よりも低い金額での売却となることが多く,ローンの残債を抱えたまま不動産投資から退場ということになります。

業者の甘い誘惑を見抜けるよう,情報収集は自分の身を守るためにも必須です。

 

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